Ser autopromotor implica construir tu propia casa. Esta puede ser una alternativa viable y más económica que la compra, pero puede que te preguntes: ¿Qué necesito hacer? Si no sabes por donde empezar desde luego, no empieces la casa por el tejado y sigue con nosotros, podrás comprobar que la información que vamos a compartir contigo te será muy útil.
Vamos a intentar simplificar al máximo los pasos y trámites por lo que tienes que viajar si tu deseo es convertirte en el propio promotor de tu casa, qué profesionales necesitas contratar, que documentación necesitas preparar, qué conocimientos debes tener…, en definitiva que necesitas para hacerte autopromotor de tu vivienda.
Cómo ser autopromotor
Ser el autopromotor de tu vivienda no significa que seas tú quien va a construirla, no.
Entendemos que el autopromotor es aquella persona, que tiene la intención de realizar una vivienda, pero no con el fin de promover su venta y ganar dinero, sino para su propio uso personal o el de su familia desarrollando una idea propia. No es tarea fácil, pero una vez que la idea y la decisión ha surgido y lo tenemos claro, solo nos queda seguir unos pasos y ver crecer nuestro proyecto.
El autopromotor, al que se le presume un gran espíritu emprendedor, lo primero que tiene que hacer es buscar un terreno idóneo para construir su vivienda y, tras su compra, viene la fase de planificar el proyecto arquitectónico, con una buena distribución de los tiempos y del dinero que vamos a invertir en ello.
En definitiva, una vez tengamos claro que queremos comenzar la construcción de nuestra propia casa, tendremos que contar, y siempre en este orden, con estas fases de la autopromoción:
- Buscar un terreno
- Buscar un arquitecto
- Buscar un constructor
¿Qué es la autopromoción asistida?
Con el aumento en los últimos años de los autopromotores y el enrevesado proceso al que a veces hay que enfrentarse, ha surgido la figura de la “autopromoción inmobiliaria gestionada”; este es un nuevo concepto en que el autopromotor seguirás siendo tú pero sin cargar con las preocupaciones de todas las gestiones.
La tarea agotadora en ocasiones de ser el promotor de nuestra propia vivienda se convierte en algo gratificante y que nos ofrece seguridad y garantías cuando se cuenta con una asistencia personalizada ofrecida por profesionales que serán quienes planifiquen, organicen y controlen desde la adquisición de un terreno hasta la entrega de las llaves.
Esta es la ventaja de la autopromoción inmobiliaria asistida o gestionada, habrá un solo interlocutor entre el propietario de la vivienda y el resto de intervinientes en el proceso, acarreando así un gran beneficio económico, fiscal, técnico y un gran ahorro de tiempo.
A través de la figura de la autopromoción asistida, sin dejar de ser tú el auténtico protagonista del proceso, estos profesionales se encargarán de ofrecerte un presupuesto personalizado que engloba desde la búsqueda del terreno hasta la entrega de la vivienda con su licencia de primera ocupación, pasando por la redacción de proyectos, contratación de constructores, obtención de licencias y permisos administrativos, etc.
Si bien, esta opción es cómoda y nos garantiza llegar al final de nuestro proyecto de una forma exitosa, sin duda, supone un incremento en los gastos que tuviéramos estimados desde un principio.
Ventajas de hacerte tu propia casa
El “real estate”, este término de origen anglosajón, que utilizamos a menudo para referirnos al conjunto del mercado inmobiliario en general, es el equivalente al llamado también “negocio del ladrillo”.
Sin duda, el objetivo empresarial de obtener rentabilidades económicas con los bienes inmuebles, bien sea a través de su venta, su construcción, promoción, o incluso su arrendamiento, es algo que a ninguno se nos escapa, es un negocio como otro cualquiera, pero es un buen negocio, en el que cada vez entran más personas como pequeños inversores en un sector lleno de oportunidades.
Los beneficios derivados del desarrollo de una actividad promocional de viviendas son jugosos y, en épocas de estabilización y crecimiento económico, se traducen en mayor riqueza exponencialmente creciente y muy atractiva para los promotores y constructores.
Y por eso, la autopromoción, el construirte tu propia vivienda, se traduce en una gran ventaja frente a la opción de comprarla a un tercero, y es el importante ahorro en costes.
Otra ventaja a destacar de la autopromoción es la de poder personalizar la casa a nuestro gusto, a nuestra medida.
Frente a viviendas de promoción estándar en las que como máxime nos permite hacer algún pequeño ajuste o elección de azulejos, la vivienda autodiseñada nos faculta para elegir absolutamente todos sus detalles, decantarnos por un tipo de construcción más eficiente, ecológica y saludable, o bien decidir sobre su orientación o un diseño particular.
Y evidentemente, con miras al futuro y conseguir un ahorro en nuestras facturas de los suministros básicos de consumo eléctrico, de agua, luz, gas, etc. la autopromoción nos proporciona la facilidad de construirnos una casa autosuficiente que tenga un consumo de energía responsable y eficiente que nos ahorre costes considerables a lo largo de toda la vida útil de la misma.
Cuáles son las fases de la autopromoción
El autopromotor, se tendrán que enfrentar a varias fases, a saber:
- Elección y adquisición del terreno
- Fase de elaboración del proyecto
- Fase de obtención de financiación y de la licencia de obras
- Construcción y fase de ejecución de obras
Elección de terreno
Además de elegir un terreno que se adecúe a nuestro gusto, por su ubicación, superficie, cercanía a centros y servicios de interés, es importante que nos fijemos en otros aspectos muy importantes como son los de carácter administrativo asociados a la parcela elegida. Y no son otros, que la edificabilidad máxima que nos permitan las ordenanzas municipales del término donde radique el suelo. Como también lo será el tipo de vivienda que se nos permita construir.
Elaboración del proyecto
En esta fase cobra relevancia la normativa urbanística una vez más y será nuestro Arquitecto el encargado del diseño de la que será la casa de nuestros sueños. Por primera vez, cuando se comiencen los diseños de planos y alzados, podremos visualizar cómo serán las habitaciones, los exteriores y demás dependencias de la casa.
Es una fase importante en que se van a tomar las decisiones más definitorias de nuestra morada, la originalidad, funcionalidad y personalización del proyecto serán determinantes, por eso, será tan importante contar con un buen profesional desde el principio.
Los ayuntamientos son parte principal en esta fase, pues a él debemos presentar el proyecto elaborado y debidamente visado por el Colegio Oficial de Arquitectos que corresponda.
Financiación y obtención de licencias y permisos
Una vez tengamos nuestro proyecto efectuado por el Arquitecto, también estaremos ya en posesión de un presupuesto aproximado, al que habrá que ir sumando resto de costes, como serán el IVA del 10% (serán un tipo reducido del 10% IVA en lugar de 21% genérico para el resto de ejecución de obras), gastos de construcción, honorarios de profesionales, acometidas de suministros, licencias y permisos municipales, visado de proyecto, y un largo etcétera.
Así ya solo nos queda acudir a distintas entidades bancarias para obtener la mejor oferta para nuestro préstamo hipotecario y en las mejores condiciones. Es de destacar, que en el mercado financiero existen productos e hipotecas específicos para autopromotores que resulta sumamente interesantes de consultar antes de tomar una decisión.
Por otro lado, tenemos el lado burocrático, el que se corresponde con la solicitud y obtención de permisos y licencias de todo tipo.
La licencia de obras es la principal y el organismo competente de su tramitación y concesión será la corporación local o ayuntamiento del municipio donde vayamos a construir.
El técnico municipal será el encargado de dar el visto bueno al proyecto presentado y el plazo de concesión dependerá no tanto del legalmente establecido para ello según cada Ordenanza, sino de otras muchas variables como pueden ser rectificaciones del proyecto, mediciones definitivas, o defectos formales y otros en la tramitación. Aquí habrá que armarse de paciencia, pues lo que pueden ser tres meses se pueden convertir fácilmente en más de siete.
La solicitud de las licencias de edificación, obras e instalaciones (LOBRAS) se podrán solicitar al ayuntamiento vía online, y para ello será necesario estar en posesión de un certificado digital, que sin duda se puede conseguir de la forma más rápida y eficiente a través de CertificadoElectronico.es.
La solicitud de la licencia de obras mediante certificado electrónico es obligatorio para toda persona jurídica, profesionales colegiados y sujetos obligados por el Art. 14.2 de la Ley 39/2015, no obstante las personas físicas, igualmente pueden hacer uso de este procedimiento en la Sede Electrónica del ayuntamiento en cuestión.
Tendremos que seleccionar el trámite de licencia de obras que necesitemos, cumplimentaremos el formulario Web y junto al resto de documentación necesaria según el procedimiento, tras el pago de las tasas que se van a generar.
Construcción y fase de ejecución de obras
Por fin llegamos a la parte más emocionante de todo el proceso: veremos cómo se van levantando los ladrillos de nuestro sueño. Hay que elegir los materiales de construcción, componentes de instalaciones de climatización y ventilación que sean eficientes y no nos generen demasiado gasto energético.
El contrato de ejecución de obra firmado con el constructor debe ser objeto de revisión y atención, sobre todo para que se cumplan los plazos de entrega.
Con la entrega que nos harán del “acta de recepción de obras” se hará entrega la autopromotor por parte del constructor de la obra de nuestra vivienda ya finalizada. Para una vivienda unifamiliar, aproximadamente el plazo de ejecución oscila entre los 12 y 14 meses, habitualmente, si nos existen paralizaciones de la obra o retrasos.
Si tu intención es comenzar tu proyecto y terminarlo con la casa de tus sueños, que sepas que los sueños se hacen realidad… Esperamos haberte ayudado a conseguirlo. Gracias por seguirnos.
