Un contrato de alquiler es un acuerdo entre dos partes sobre los derechos y obligaciones que asumen cada uno de ellos a la hora de alquilar una vivienda. El incumplimiento de obligaciones en un contrato de alquiler está perfectamente recogido en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y complementada en el Artículo 1124 del Código Civil. Veamos cuáles son las consecuencias.
¿Qué se considera incumplir el contrato de alquiler?
La legislación que rige todo lo relacionado con los alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 27 establece específicamente las consecuencias en caso de incumplir el contrato de alquiler.
1. Dará derecho a la parte que hubiere cumplido sus obligaciones a exigir el cumplimiento de la obligación o finalizar el contrato de acuerdo con el artículo 1.124 del Código Civil.
2. El arrendador podrá dar por finalizado el contrato por las siguientes causas:
- a) La falta de pago.
- b) La falta de pago de la fianza o de su actualización.
- c) El subarriendo o la cesión no consentida.
- d) Daños causados dolosamente o de obras no consentidas.
- e) Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- f) No se use para vivienda.
3. El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato por las siguientes causas:
- a) La no realización de las reparaciones que esté obligado a asumir.
- b) La perturbación de hecho o de derecho en el uso de la vivienda.
Como hemos visto, pueden darse dos situaciones en las que haya un incumplimiento en el alquiler. Por un lado, puede ser el inquilino el que incumpla las obligaciones establecidas en el contrato y, por otro, puede ser el arrendador el que lo haga.
Consecuencias si el inquilino decide incumplir el contrato
Si eres inquilino y decides romper unilateralmente el contrato sin que haya finalizado el contrato o decides no pagar, puedes ser demandado por el propietario y además podrá resolver, rescindir o finalizar el contrato, pudiéndose quedar la fianza del alquiler y tendrá derecho a reclamarle una indemnización por incumplimiento del contrato.
Consecuencias si el propietario decide incumplir el contrato
Si eres propietario y decides romper o incumplir el contrato de alquiler además del resto de obligaciones que, aún sin aparecer textualmente en el contrato se te atribuyen por ley, el inquilino tendrá derecho a demandarte en vía judicial y reclamar una indemnización.
Si eres inquilino y el propietario realiza un incumplimiento del contrato de alquiler, podrás rescindir el contrato aunque no hayan pasado los 6 meses que debes llevar viviendo en la vivienda tras la firma y solicitar una compensación económica. Estos serían algunos ejemplos de incumplimiento de contrato por parte del arrendador, aparte de los más comunes que suelen estar relacionados con la falta de mantenimiento de la vivienda:
Hacer pasar el alquiler residencial por alquiler turístico
Cuando la vivienda se alquila para uso residencial, la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que la duración mínima tiene que ser de un año, prorrogable automáticamente hasta un total de 5 años. Para evitar la prórroga obligatoria, algunos propietarios utilizan contratos inferiores a un año simulando que se trata de un alquiler vacacional y no un contrato de vivienda habitual.
Impedir la prórroga obligatoria del alquiler
Una vez que se firma un contrato de alquiler para vivienda habitual, el arrendador no puede finalizarlo unilateralmente mientras existan prórrogas obligatorias, debe ser el inquilino el que rescinda durante el período de las prórrogas anuales avisando con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.
La única excepción sería que el arrendador necesite la vivienda para su uso propio o para algún familiar en primer grado de consanguinidad. Debiendo avisar con 2 meses de antelación y ocuparla como máximo en los 3 meses posteriores.
Pedir más de dos meses de fianza
La LAU establece que sólo se puede exigir un máximo de dos meses en concepto de garantías, aunque lo habitual suele ser pedir solo uno.
Actos para que el inquilino abandone la vivienda
Estos actos suponen un incumplimiento del contrato, pudiendo además considerarse un delito de acoso inmobiliario del artículo 173.1 del Código Penal.
¿Cómo actuar ante un incumplimiento de contrato?
En estos casos lo primero que se debe hacer es hablar con la otra parte para intentar solucionar el problema y llegar a un acuerdo sin tener que llegar a rescindir el contrato. Si a pesar de los intentos de llegar a una solución, deberás acudir a la vía legal.
- Para realizar una reclamación hay que iniciar acciones legales acudiendo al juzgado civil donde se encuentre el inmueble.
- Allí se realizará la demanda identificando, tanto al propietario como al inquilino, así como el motivo, el incumplimiento producido y la solicitud al juez.
- Se deberá adjuntar el contrato de alquiler firmado por ambas partes.
- En conclusión, cuando se firma un contrato de alquiler, ambas partes deben poner mucha atención a las obligaciones que firman.
- Siempre es mejor intentar llegar a un acuerdo que evite pérdidas de tiempo y dinero.
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