Las fincas y parcelas pueden ser objeto de aumento o disminución de su superficie. Te encuentras en la necesidad de realizar algún trámite para dividir, agrupar, segregar o agregar parte de una parcela o finca de tu propiedad y ¿no sabes cómo hacerlo? Puede que te sea útil lo que te vamos a contar. Sigue con nosotros.
Concepto de finca registral
Una finca puede aumentar o disminuir su cabida, es decir, su superficie, si se le añade o se le resta parte de su área, pero no siempre se permite realizar esta modificación ni todas las formas de hacerlo serán iguales. Vamos primero a ver cuáles son los mecanismos que la legislación pone a nuestro alcance y en que supuestos procede.
Una finca registral es, un objeto de derecho. Concretamente en España es una categoría a la que pueden acceder las parcelas, las fincas superficiales, los predios, los edificios, los manantiales y otro tipo de bienes inmuebles. Es una unidad de suelo, delimitada, e inscrita en el Registro de la Propiedad, y por ende, cuando se inscribe dicho inmueble por primera vez, siempre abre un folio real propio, distinto y diferenciado.
El objetivo de la finca registral es, básicamente, proteger los derechos de una propiedad privada (y otros derechos) sobre los bienes inmuebles.
En ocasiones nos encontramos con términos que parecen referirse a lo mismo y en conversaciones coloquiales las usamos indistintamente; nos referimos a la finca registral y la catastral. En cuanto a la diferencia entre ambas, te diremos que la primera de ellas (la registral) depende del Registro de la Propiedad y cuenta con una validez jurídica.
La segunda de ellas (la catastral) depende de la Dirección General del Catastro y cuenta con una validez fiscal, está inscrita en un registro administrativo como es el Catastro Inmobiliario y sirven fundamentalmente para la gestión, recaudación y control de impuestos; sobre el contenido del Catastro y su finalidad encontrarás distintos post en nuestra web que seguro serán de tu interés, no dejes de consultarlos para comprender más a fondo lo que ahora te contamos.
En el mundo legal y en el ámbito inmobiliario se dan innumerables situaciones en las que, el ciudadano de a pie, se va a topar con imprevistos que le van a obligar a tener que realizar gestiones y trámites a veces complejos.
Imaginemos la circunstancia de un padre que teniendo una finca quiere dividirla y poner cada parte resultante a nombre de dos de sus hijos respectivamente. O aquel grupo empresarial que desea vender parte de los garajes anexos a un bloque de pisos y desea separarlos de la finca matriz… vamos a adentrarnos un poco en todos estos entramados. ¡Sigue atento!
Procedimientos de modificación de fincas
Hablamos de operaciones que suponen una alteración de la configuración de una finca registral.
Estas operaciones se llaman de modificación tabular o libraria de las fincas registrales, que dan lugar a una nueva configuración registral de las superficies ya inscrita, por lo que no se trata de inmatriculación de fincas nuevas y por primera vez.
Estos procedimientos pueden ser, tanto para fincas urbanas, ya estén sometidas o no a las normas de propiedad horizontal, como fincas rústicas:
- La agrupación: La agrupación de una finca registral se produce cuando se fusionan o unen varias fincas, dando como resultado, una nueva finca registral (y también una nueva finca catastral) de mayor tamaño fruto de esa fusión.
Se pueden agrupar fincas de distintos propietarios o con distinto carácter (por ejemplo una finca privativa de un cónyuge y otra finca ganancial de ambos), o incluso la legislación permite la posibilidad de agrupar fincas que no sean colindantes, siempre y cuando tengan una unidad funcional, que tengan una finalidad común de explotación económica.
- La agregación se produce cuando añadimos una fracción anteriormente segregada de otra finca a otra distinta ya inscrita. Aquí tenemos que tener en cuenta que existe una limitación, la porción de finca a agregar o la suma de ellas, en ningún caso puede ser superior a una quinta parte de la finca que absorbe dicha porción.
La agregación supone el consentimiento de todos los dueños de las fincas que se agregan o agrupan; es posible agregar fincas de un titular a otra de diferente dueño y se pueden agregar fincas de distinta naturaleza entre sí privativas o gananciales.
- La división se produce cuando una finca registral es fragmentada en varias fincas de menor superficie. Se sustituye una finca registral por todas aquellas que resulten de su fragmentación o reparto. Para poder hacerlo, siempre hay que tener en cuenta la legislación municipal que en este sentido exista donde radique la finca, pues existen unidades mínimas de que limitan esa división.
- La segregación de una finca consiste en separar una parte de la finca matriz, pasando esta a ser una nueva finca registral e independiente de la matriz, y se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad como una finca nueva.
La segregación y la división son operaciones de modificación de fincas muy semejantes. En la división las fincas resultantes son más de una y no hay finca resto.
La opción entre una y otra dependerá de las circunstancias. Solo se puede segregar una porción de finca, ya sea rústica o urbana, siempre que se tenga licencia municipal de segregación.
Después de describir la finca segregada, es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominaba finca resto.
Las licencias municipales que autoricen la segregación deben ser aportadas como documental al Notario ante el que vayamos a realizar las escrituras de segregación, y será el Notario el encargado de tener que verificar el documento de la licencia a través del CSV (código seguro de verificación) en la Sede Electrónica del Ayuntamiento, para lo cual el Notario debe contar con su correspondiente certificado digital oportuno.
Qué ocurre a efectos catastrales
Con las herramientas que nos brinda la sede electrónica de la Dirección General del Catastro podemos realizar modificaciones en el parcelario catastral, así como podemos igualmente obtener el código seguro de verificación o CSV de la modificación que efectuemos.
Tal y como hemos visto, para la unión de fincas, se pueden utilizar los mecanismos de agregación y agrupación y para la separación de fincas o parcelas tenemos la opción de la división o de la segregación. En esos cuatro supuestos, la realidad cartográfica y registral, a efectos de catastro, va a variar sustancialmente.
Una vez hayamos procedido a realizar todos los trámites necesarios para llevar a cabo cualquiera de las operaciones que nos hayan sido de interés, bien la agregación o la agrupación o la división o segregación de nuestra propiedad, tanto a nivel notarial, como en el registro de la propiedad seremos nosotros como interesados quiénes debemos comunicar al Registro del Catastro estas modificaciones para que en el futuro, sobre todo a nivel tributario, no tengamos problemas con la titularidad y extensión de nuestras fincas o parcelas.
Para ello, lo primero que hacemos es acceder a la sede electrónica del Catastro y dentro de los “trámites ante catastro” pinchamos en el enlace de “Declaraciones, recursos, solicitudes…”, ahí tendremos posibilidad de cumplimentar el modelo 900D, de Declaración de Alteración Catastral de los Bienes Inmuebles mediante autenticación electrónica mediante certificado digital, cl@ve o DNI electrónico.
Iremos al formulario del modelo 900D y nos solicitará la aplicación que nos identifiquemos en la SEDE mediante nuestro certificado digital; Si no dispones de certificado electrónico desde CertificadoElectronico.es, puedes solicitarlo de forma rápida y gratuita y una vez obtenido e instalado en tu dispositivo móvil o en tu ordenador, puedes continuar con el trámite en la sede del catastro.
Mediante este trámite podemos elaborar declaraciones de alteraciones de nuestras fincas y presentarlas electrónicamente.
Podemos comprobar si esta alteración ya ha sido comunicada por otras fuentes, si bien no es lo habitual, como podría ser por parte de notarios, o registradores o entidades locales. Si la alteración de la que quiero informar, aún no está tramitada en Catastro, entonces continuaremos nosotros la gestión.
Al acceder mediante nuestro certificado electrónico, nuestros datos personales como declarante ya aparecen por defecto cumplimentados y tan solo añadiremos teléfono y correo para que, en el caso de requerir la administración, información adicional, la tramitación del procedimiento pueda ser más ágil.
De los datos que queramos declarar al catastro, pincharemos sobre el icono correspondiente y por cada tipo de alteración que deseemos declarar debemos aportar la documentación necesaria que lo avale; principalmente nos van a pedir, copias de los DNI de los titulares implicados, planos y copias de las escrituras públicas donde conste el hecho jurídico a inscribir. Si de lo que se tratase, por ejemplo, es de una división de local de comercio, pinchando sobre el 5º de los iconos referido como “cambios locales” indicando referencia catastral, continuaremos el trámite hasta su firma definitiva.
Una vez verificado, firmado y enviado, con nuestro CSV, el trámite por nuestra parte estará concluido.
Ya solo nos queda esperar y por correo ordinario certificado recibiremos la resolución dictada por la Dirección General de Catastro comunicándonos el cambio operado.
Como te indicamos al principio, la principal finalidad del Catastro Inmobiliario es de tipo fiscal y tributario, por lo que, comunicando en tiempo y forma las transformaciones que hagamos en nuestras propiedades, bien por haber aumentado o disminuido su cabida o superficie, tendremos al día el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y nos podremos hacer frente al pago de dicho impuesto sin sobresaltos y por las cantidades reales que correspondan.
Es importante no dejar pasar estos trámites, que con tu certificado digital de CertificadoElectronico.es te resultarán sumamente fácil realizarlo y te evitará más de una preocupación en el futuro.
